Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal pour les propriétaires qui louent un logement meublé avec des revenus locatifs inférieurs à 23 000 € par an. Il permet de bénéficier d'avantages fiscaux importants, notamment l'amortissement du bien.

Micro-BIC ou régime réel en LMNP : lequel choisir ?

Le régime réel est presque toujours plus avantageux car il permet de déduire les charges réelles et l'amortissement du bien. Le micro-BIC (abattement de 50 %) est plus simple mais génère souvent une imposition plus élevée. Le régime réel peut réduire l'impôt sur les loyers à quasi zéro pendant 10 à 15 ans.

Comment calculer la rentabilité d'un investissement LMNP ?

La rentabilité brute se calcule : (loyer annuel / prix d'achat) × 100. La rentabilité nette déduit les charges (taxe foncière, assurance, gestion, vacance locative). En LMNP au réel, il faut aussi intégrer l'avantage fiscal de l'amortissement pour obtenir la rentabilité nette-nette.

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Quelle est la rentabilité de votre investissement LMNP ?

Location Meublée Non Professionnelle — Simulation sur 25 ans

Acquisition

Prix d'achat (€)

Frais de notaire (€)

Travaux / Mobilier (€)

Apport personnel (€)

Financement

Taux d'intérêt (%)

Durée du prêt (ans)

Taux assurance (%)

Revenus locatifs

Loyer mensuel (€)

Taux de vacance (%)

Revalorisation loyer (%/an)

Charges annuelles

Charges de copropriété (€/an)

Taxe foncière (€/an)

Gestion locative (% loyers)

Assurance PNO (€/an)

Fiscalité LMNP

Durée amortissement bien (ans)

Durée amortissement mobilier (ans)

Tranche marginale d'imposition (%)

Hypothèses de simulation

Revalorisation du bien (%/an)

Durée de simulation (ans)

—

Mensualité crédit

—

Rendement brut

—

Cash-flow mensuel (an 1)

—

Effort d'épargne/mois

Cash-flow annuel cumulé

Répartition des charges (an 1)

Fiscalité LMNP (an 1)

Détail année par année

Année	Loyers perçus	Mensualité	Charges	Amortissements	Résultat fiscal	Impôt LMNP	Cash-flow net	CF cumulé

Paramètres de revente

Année de revente

Frais d'agence (%)

Prix de revente estimé

—

Plus-value brute

—

Capital restant dû

—

Net vendeur (après crédit)

—

TRI estimé

En LMNP au réel, la plus-value immobilière est calculée sur le prix de cession diminué du prix d'achat initial (hors amortissements déduits). Régime de la plus-value des particuliers après abattements pour durée de détention.

Comment fonctionne l'amortissement en LMNP ?

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de déduire l'amortissement du bien immobilier et du mobilier de vos revenus locatifs, réduisant ainsi significativement votre imposition. En régime réel, vous amortissez le bâtiment sur 25 à 30 ans (hors terrain, non amortissable) et le mobilier sur 5 à 7 ans. Par exemple, pour un bien acheté 180 000 € avec 10 000 € de mobilier, l'amortissement annuel représente environ 6 000 € pour le bâtiment et 1 500 € pour le mobilier, soit 7 500 €/an déduits de vos loyers. Ajoutez les charges déductibles (intérêts d'emprunt, assurance, gestion, taxe foncière) et vous pouvez souvent obtenir un résultat fiscal nul pendant plusieurs années. Notre simulateur LMNP gratuit projette votre cash-flow et votre fiscalité sur 25 ans.

Exemple de simulation LMNP : appartement à 180 000 €

Pour un investissement LMNP de 180 000 € avec un apport de 30 000 €, un crédit de 150 000 € sur 20 ans à 3,50 % et un loyer meublé de 750 €/mois, le cash-flow net mensuel est d'environ +45 €/mois la première année (après charges de copropriété, taxe foncière, assurance PNO et gestion locative). Grâce au régime réel LMNP, l'amortissement du bien (sur 25-30 ans) et du mobilier (sur 5-7 ans) permet de réduire l'impôt sur les loyers à zéro pendant les 10 à 15 premières années. Le rendement brut est de 5,0 % et le TRI estimé sur 15 ans avoisine 7 à 9 % selon la revalorisation du bien. Le statut LMNP s'applique si vos revenus locatifs meublés restent inférieurs à 23 000 €/an.