kriterio« C'est un bon prix ? » Pour répondre sans se fier au flair, il existe une référence imbattable : les ventes réellement conclues autour du bien. C'est exactement ce que publie la base DVF.
Qu'est-ce que la base DVF ?
DVF signifie Demandes de Valeurs Foncières. C'est un jeu de données ouvert et gratuit, publié par l'administration fiscale (DGFiP), qui recense les ventes immobilières réellement enregistrées : prix, date, adresse, type de bien, surface, nombre de pièces. Les données couvrent environ les cinq dernières années et sont mises à jour deux fois par an.
Pourquoi la DVF est-elle plus fiable que les estimateurs d'annonces ?
La plupart des estimateurs en ligne s'appuient sur des prix affichés dans les annonces — c'est-à-dire des prix demandés, souvent négociés à la baisse. La DVF, elle, donne le prix réellement payé, acté chez le notaire. C'est la différence entre ce qu'on espère vendre et ce qui se vend vraiment.
Comment lire un prix au m² ?
Pour situer un bien, comparez-le à des ventes du même type (appartement ou maison), du même secteur et de la même période. Préférez la médiane à la moyenne : elle résiste mieux aux ventes atypiques. Gardez en tête les limites : la DVF ne dit rien de l'état du bien, de l'étage, de la vue ou des travaux récents — autant de facteurs qui expliquent qu'un prix s'écarte légitimement de la médiane.
Comment s'en servir pour négocier ?
Une fois la médiane du secteur connue, l'écart en pourcentage entre le prix demandé et le marché devient un argument concret. Un bien 10 % au-dessus mérite une justification (rénovation, prestation rare) ; 10 % en dessous peut signaler une bonne affaire… ou un défaut à investiguer en visite.