Les frais de notaire représentent une part importante du budget d'un achat immobilier. Mal anticipés, ils peuvent compromettre votre financement. Ce guide vous explique leur composition, comment les calculer et les astuces pour les réduire.
De quoi sont composés les frais de notaire ?
Contrairement à ce que leur nom suggère, les frais de notaire ne reviennent que partiellement au notaire. Ils se décomposent en trois parties :
- Les droits de mutation (ou taxes) : environ 5,80 % du prix dans l'ancien, ils sont reversés au département et à la commune. C'est la part la plus importante.
- Les émoluments du notaire : la rémunération du notaire proprement dite, fixée par un barème réglementé. Elle représente environ 1 % du prix de vente.
- Les frais et débours : les sommes avancées par le notaire pour les documents d'urbanisme, le cadastre, les extraits hypothécaires, etc. Comptez 400 à 800 €.
Frais de notaire dans l'ancien vs le neuf
La différence est significative :
| Type de bien | Taux moyen des frais | Pour un bien à 250 000 € |
|---|---|---|
| Ancien | 7 à 8 % | 17 500 à 20 000 € |
| Neuf (VEFA) | 2 à 3 % | 5 000 à 7 500 € |
Dans le neuf, les droits de mutation sont réduits à 0,715 % au lieu de 5,80 %. C'est pourquoi on parle souvent de « frais de notaire réduits » pour les programmes neufs.
Barème des émoluments du notaire
Les émoluments sont calculés par tranches, comme l'impôt sur le revenu :
| Tranche de prix | Taux |
|---|---|
| 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Pour un bien à 250 000 €, les émoluments du notaire s'élèvent à environ 2 030 €. Le notaire peut accorder une remise de 20 % sur la tranche au-delà de 100 000 €.
Comment réduire ses frais de notaire ?
- Déduire le mobilier : si le vendeur laisse des meubles (cuisine équipée, armoires encastrées), leur valeur peut être déduite du prix de vente. Les frais sont alors calculés sur un montant réduit. Comptez 2 à 5 % du prix en mobilier déductible.
- Séparer les frais d'agence : si les frais d'agence sont à la charge de l'acheteur et mentionnés séparément, les droits de mutation sont calculés sur le prix net vendeur uniquement.
- Négocier la remise : depuis 2021, les notaires peuvent accorder jusqu'à 20 % de remise sur leurs émoluments pour la tranche au-delà de 100 000 €.
Exemple concret
Achat d'un appartement ancien à 300 000 € avec 5 000 € de meubles :
- Base de calcul : 295 000 € (après déduction du mobilier)
- Droits de mutation : 295 000 × 5,80 % = 17 110 €
- Émoluments notaire : environ 2 430 €
- Frais divers : environ 600 €
- Total : environ 20 140 € (soit 6,7 % du prix d'achat)
Sans la déduction du mobilier, les frais auraient été de 20 930 € — une économie de 790 €.
Anticipez vos frais
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