Avant de commencer vos recherches immobilières, une question s'impose : combien pouvez-vous emprunter ? Connaître votre capacité d'emprunt vous permet de cibler les biens adaptés à votre budget et de gagner du temps. Voici comment la calculer simplement.
Le taux d'endettement : la règle des 35 %
En France, les banques appliquent une règle fondamentale : vos charges de crédit ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets (recommandation du HCSF). Ce ratio inclut tous vos crédits en cours : immobilier, auto, consommation.
La formule est simple :
Mensualité maximale = Revenus nets mensuels × 0,35 − Charges de crédits existantes
Par exemple, pour un couple gagnant 4 500 € nets par mois sans crédit en cours :
Mensualité maximale = 4 500 × 0,35 = 1 575 € par mois
De la mensualité au capital empruntable
La mensualité maximale détermine le montant que vous pouvez emprunter, mais celui-ci dépend de deux facteurs supplémentaires : le taux d'intérêt et la durée du prêt.
| Durée | Taux moyen (2026) | Capital empruntable (mensualité 1 575 €) |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,10 % | 227 000 € |
| 20 ans | 3,30 % | 278 000 € |
| 25 ans | 3,50 % | 315 000 € |
Plus la durée est longue, plus vous empruntez — mais le coût total du crédit augmente significativement. Sur 25 ans à 3,50 %, vous rembourserez près de 157 500 € d'intérêts en plus du capital. Utilisez notre simulateur de mensualité pour faire vos propres calculs.
L'apport personnel
L'apport personnel vient s'ajouter à votre capacité d'emprunt pour déterminer votre budget total. Les banques demandent généralement un apport d'au moins 10 % du prix du bien, destiné à couvrir les frais de notaire et de garantie.
Un apport supérieur vous donne un pouvoir de négociation plus fort auprès de la banque : meilleur taux, frais de dossier réduits, voire suppression de certaines conditions.
Budget total = Capital empruntable + Apport personnel − Frais de notaire − Frais de garantie
Les revenus pris en compte
Les banques ne comptabilisent pas tous vos revenus de la même manière :
- Salaires CDI / Fonctionnaires : pris en compte à 100 % (hors période d'essai)
- Revenus locatifs : retenus à 70 % (pour tenir compte des charges et vacance locative)
- Primes et 13e mois : intégrés sur la moyenne des 3 dernières années
- CDD, intérim, freelance : moyenne sur 3 ans minimum, avec une ancienneté dans l'activité
- Pensions, allocations : prises en compte si elles sont pérennes
Exemple concret
Prenons le cas de Marie et Thomas, un couple de 32 ans :
- Revenus nets : 3 200 € + 2 800 € = 6 000 €/mois
- Crédit auto en cours : 280 €/mois (reste 18 mois)
- Apport : 45 000 €
Mensualité maximale : 6 000 × 0,35 − 280 = 1 820 €
Sur 20 ans à 3,30 %, ils peuvent emprunter environ 322 000 €. Avec leur apport de 45 000 €, leur budget total atteint 367 000 €, dont il faut déduire environ 27 000 € de frais de notaire. Ils peuvent donc viser un bien autour de 340 000 €.
Optimiser sa capacité d'emprunt
Quelques leviers pour maximiser votre budget :
- Rembourser vos crédits en cours avant de déposer votre dossier
- Augmenter la durée du prêt (en restant sous 25 ans)
- Faire jouer la concurrence entre plusieurs banques ou passer par un courtier
- Présenter un dossier solide : comptes bien tenus, épargne régulière, stabilité professionnelle
Sur kriterio.fr, notre outil de calcul de mensualité vous aide à simuler différents scénarios en quelques secondes. Créez un compte pour sauvegarder vos simulations et comparer vos biens.